購房是老百姓最關注的話題之一，但房屋買賣這樣的大事，卻往往容易“出岔子”。近日，海南省海口市中級人民法院審理了一起因“一房二賣”引發的買賣合同糾紛案，認定售房者構成根本違約，判決其雙倍返還定金并賠償中介費等損失。
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案件詳情：市民支付10萬元購房定金卻遭遇“一房二賣”
2024年11月，海口市民梁某通過某房產中介公司，看中了位于秀英區某小區的一套197.65平方米的房屋。經中介撮合，梁某與男房主陶某簽訂了《房屋買賣合同》，約定房屋總價360萬元。按照合同約定，梁某當日向陶某支付了10萬元購房定金，陶某也出具了《定金收據》予以確認。
支付定金后，梁某積極履行合同義務，向銀行申請了購房貸款，并與中介公司簽訂了《中介及交易服務合同》，支付了5.4萬元中介服務費。然而，就在梁某等待辦理過戶手續期間，意外情況發生了。
2024年12月初，陶某突然向梁某表示“約定的房屋買賣價格太低”，暗示想要解除合同。梁某明確表示不同意解除，要求繼續履行合同。但讓梁某沒想到的是，陶某在未通知他的情況下，已于12月12日將該套房屋出售給案外人，并辦理了不動產登記。陶某通過銀行轉賬向梁某退還了10萬元定金，但拒絕承擔其他違約責任。
梁某認為，陶某的行為構成根本違約，應當雙倍返還定金并賠償損失，于是將陶某訴至海口市秀英區人民法院。
法院判決：陶某“一房二賣”構成根本違約
庭審中，梁某表示，陶某收取定金時出具了《定金收據》，對定金性質有明確認知。陶某“一房二賣”的行為構成根本違約，理應適用定金罰則。陶某辯稱，雙方在合同中并未明確約定定金的性質，根據我國相關法律規定，未約定定金性質的，不應適用定金罰則。其已返還10萬元定金，不應再承擔雙倍返還責任。
秀英法院經審理認為，梁某、陶某及中介公司簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。梁某依約支付定金并申請貸款，已履行合同義務。陶某在未通知其他合同方的情況下，擅自將房屋出售給案外人并辦理過戶，其行為存在主觀惡意，違反誠信原則，導致合同無法繼續履行，構成根本違約。
法院認為，合同第三條、第七條對定金性質及違約責任有明確約定，陶某收取定金時出具收據，對定金性質有明確認知。陶某“一房二賣”導致合同目的無法實現，應當適用定金罰則。陶某已返還10萬元，還應返還剩余10萬元。關于中介費，法院認為梁某支付中介費是履行自身義務，但考慮到中介公司未完全履行服務義務，酌定陶某承擔50%的中介費損失即2.7萬元。
秀英法院判決解除《房屋買賣合同》；陶某向梁某返還購房定金10萬元；賠償中介服務費2.7萬元。陶某不服判決，向海口市中級人民法院提起上訴。
海口中院經審理認為，合同明確約定定金性質及違約責任，陶某收取定金時出具收據，對定金性質有明確認知。陶某“一房二賣”構成根本違約，應當適用定金罰則。判決駁回上訴，維持一審原判。
律師說法：合同未明確但能認定定金性質，可適用定金罰則
針對該案，海南終確律師事務所律師胡亞男表示，根據民法典第五百八十七條規定，適用定金罰則主張雙倍返還定金需要同時滿足三個條件：一是雙方明確約定了定金性質；二是定金已實際交付；三是一方根本違約導致合同目的無法實現。該案中，合同明確約定“購房定金”，陶某出具收據確認，且“一房二賣”導致合同無法履行，完全符合定金罰則適用條件。即使合同未明確使用“定金”二字，但根據合同條款、履行情況等綜合判斷，能夠認定定金性質的，法院也會支持適用定金罰則。
胡亞男解釋，合同明確約定違約方需承擔守約方因維權產生的合理費用，包括律師費、中介費等，這種約定是有效的。但需要注意的是，守約方主張的費用必須是實際發生、合理且必要的。該案中，法院對中介費進行了酌減，體現了公平原則。購房者在支付中介費時，如果明知合同可能無法履行，仍全額支付，可能被認定為自行擴大損失。建議購房者在發現違約跡象時，及時與中介溝通，暫停支付后續費用。
胡亞男提醒，購房者在房屋交易中應簽訂規范的買賣合同，明確約定定金性質、違約責任等關鍵條款；及時辦理網簽備案，防止“一房二賣”；發現違約跡象時，及時固定證據，必要時申請財產保全；及時尋求專業法律幫助，避免錯過維權時機。（王巍）
