海南省海口市民秦某看中了一套急著出售的便宜房產(chǎn)，爽快地給房產(chǎn)中介支付了6萬(wàn)元“誠(chéng)意金”。在申請(qǐng)貸款期間，該房產(chǎn)被法院掛網(wǎng)拍賣并成交。感覺(jué)到受騙的秦某將中介張某及其公司告上法庭，要求退錢賠錢。近日，海口市龍華區(qū)人民法院審結(jié)了這起合同糾紛，判決中介返還6萬(wàn)元誠(chéng)意金以及違約金。
你欺詐已經(jīng)違約了，應(yīng)該退還誠(chéng)意金并賠償違約金共12萬(wàn)元！（AI制圖）
案情經(jīng)過(guò)：
支付6萬(wàn)元誠(chéng)意金后交易失敗，買方起訴中介退賠
2024年3月初，在海口市從事房屋買賣中介等業(yè)務(wù)的融某服務(wù)有限公司（下稱中介公司）負(fù)責(zé)人張某告訴秦某，海口某花園小區(qū)有個(gè)業(yè)主因擔(dān)心房產(chǎn)被法院執(zhí)行，正著急出售一套二層房產(chǎn)，面積1290平方米，價(jià)格可談至950萬(wàn)元。
秦某聽(tīng)后很感興趣，但因其沒(méi)有購(gòu)房資格，便計(jì)劃以他人名義“代持”購(gòu)買。中介公司工作人員楚某通過(guò)微信指導(dǎo)秦某準(zhǔn)備代持人所需的征信、流水等貸款材料。秦某先后找了堂弟、侄兒等多位代持人，但材料均未能通過(guò)銀行審核。
2024年3月8日，基于促成交易的意向，秦某與張某個(gè)人簽訂了一份誠(chéng)意金協(xié)議，約定秦某支付6萬(wàn)元誠(chéng)意金，由張某負(fù)責(zé)與賣方洽談。協(xié)議中有一條寫道：若在按揭融資期間，賣方中止交易或私自賣給他人，應(yīng)退回誠(chéng)意金并賠償同等金額。協(xié)議落款處，張某個(gè)人簽名，其100%持股的中介公司也蓋了章。同日，秦某向張某個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬6萬(wàn)元。
協(xié)議簽訂后，秦某繼續(xù)尋找代持人以申請(qǐng)貸款。而另一邊，張某方面則多次通過(guò)微信催促他盡快準(zhǔn)備材料。聊天記錄顯示，2024年3月18日，楚某告知秦某“房東怕房子被法院弄走，被強(qiáng)制執(zhí)行就不值錢了”。2024年5月10日，楚某更是直接將“阿里資產(chǎn)”上該房產(chǎn)將于6月7日進(jìn)行司法拍賣的網(wǎng)頁(yè)截圖發(fā)給了秦某，并催促“資料都準(zhǔn)備得怎么樣了？”
盡管如此，秦某的貸款事宜仍推進(jìn)緩慢。直到2024年6月3日，銀行審核通過(guò)了他以自己公司名義申請(qǐng)的貸款，但他卻遲遲未最終確認(rèn)。最終，涉案房產(chǎn)于2024年6月7日被司法拍賣，以888.8萬(wàn)元成交。交易徹底無(wú)望，秦某認(rèn)為張某最初隱瞞房產(chǎn)已進(jìn)入司法程序的事實(shí)，構(gòu)成欺詐，遂訴至海口市龍華區(qū)人民法院，要求撤銷協(xié)議、返還6萬(wàn)元并賠償6萬(wàn)元損失，同時(shí)要求中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
法院判決：
中介不構(gòu)成欺詐，但合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)應(yīng)退款
龍華法院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合微信聊天記錄，在簽訂協(xié)議前后，張某一方已多次向秦某提及房產(chǎn)可能被法院處置的風(fēng)險(xiǎn)，并在5月明確發(fā)送了司法變賣截圖。秦某知曉后仍未提出異議，繼續(xù)配合尋找融資方案，其簽訂協(xié)議并非因受騙而違背真實(shí)意愿，故不構(gòu)成法律上的欺詐，不支持撤銷合同。而且，協(xié)議明確將“誠(chéng)意金”與“定金”區(qū)分，且約定只有賣方完全接受條件后，誠(chéng)意金才轉(zhuǎn)為定金。交易因房產(chǎn)被拍賣而失敗，誠(chéng)意金并未轉(zhuǎn)化為具有擔(dān)保性質(zhì)的定金，因此不適用“定金罰則”。但由于交易已無(wú)可能，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，張某作為收款方，應(yīng)當(dāng)返還該筆誠(chéng)意金。
法院認(rèn)為，協(xié)議中約定了賣方違約需“賠償買方誠(chéng)意金同等金額”。此條款可視為對(duì)違約金的約定。現(xiàn)因房產(chǎn)被司法變賣（可視為賣方無(wú)法交易），張某構(gòu)成違約。但約定的6萬(wàn)元賠償額過(guò)高，秦某也未證明實(shí)際損失有如此之大。因此，龍華法院酌情將違約金調(diào)整為以6萬(wàn)元為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之二的利率，從房產(chǎn)變賣次日（2024年6月8日）計(jì)算至實(shí)際還清之日止。雖然秦某要求中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任，可協(xié)議雙方是秦某和張某個(gè)人，中介公司僅在一旁蓋章，協(xié)議并未明確約定該公司對(duì)張某的個(gè)人債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。盡管張某是該公司唯一股東，但公司具有獨(dú)立法人資格，不能要求公司為股東個(gè)人債務(wù)買單。
最終，龍華法院判決張某返還秦某誠(chéng)意金6萬(wàn)元并支付違約金。
律師說(shuō)法：
誠(chéng)意金非定金，不具有法律上的擔(dān)保性質(zhì)
在房產(chǎn)等大宗交易中，當(dāng)事人常會(huì)支付誠(chéng)意金。對(duì)此，海南瑞伊律師事務(wù)所律師陳積禎表示，誠(chéng)意金和定金在法律性質(zhì)和用途上有明顯的區(qū)別。誠(chéng)意金也稱為意向金，通常是在交易過(guò)程中，買方向賣方支付的一筆款項(xiàng)，主要用于表達(dá)購(gòu)買誠(chéng)意。誠(chéng)意金的主要目的是表達(dá)買方的購(gòu)買意愿和誠(chéng)意。而定金是合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由一方當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例預(yù)先給付對(duì)方的金錢或其他替代物。
陳積禎強(qiáng)調(diào)，誠(chéng)意金不具有法律上的擔(dān)保性質(zhì)，而定金則具有明確的法律擔(dān)保作用。誠(chéng)意金在交易未達(dá)成時(shí)通常可以全額退還，而定金在違約情況下則有不同的處理方式。
陳積禎提醒，房地產(chǎn)中介公司向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，購(gòu)房者在與中介簽訂協(xié)議前，要逐項(xiàng)看清協(xié)議所約定的權(quán)利與義務(wù)內(nèi)容，切勿輕易向中介支付誠(chéng)意金等款項(xiàng)。購(gòu)房者在支付大額誠(chéng)意金前，務(wù)必對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、抵押查封等信息親自或委托專業(yè)人士進(jìn)行核實(shí)，切勿輕信中介單方承諾。如確需支付，購(gòu)房者應(yīng)在支付前與中介在協(xié)議中明確退還條件，以免因此造成損失。（李成沿）
