司法拍賣房屋作為財(cái)產(chǎn)處置變現(xiàn)的重要方式，直接關(guān)系群眾合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。檢察辦案發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區(qū)”，需要高度警惕并提前做好防范。
一、競買人惡意串通、低價(jià)競買破壞司法拍賣秩序。有的競買人為以較低價(jià)格競得拍賣房屋，與他人惡意串通，損害產(chǎn)權(quán)人或其他競買人的利益。如一起民間借貸糾紛執(zhí)行案，某飲用水公司與某物資公司均報(bào)名參加司法拍賣。拍賣當(dāng)天，某飲用水公司提出補(bǔ)償某物資公司100萬元，勸其退出拍賣，某物資公司同意。最后，某飲用水公司以1217萬元起拍價(jià)成功競拍案涉房屋。檢察機(jī)關(guān)收到相關(guān)線索后，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，以兩公司惡意串通低價(jià)競拍為由，建議法院重新拍賣。法院采納檢察建議并重新組織司法拍賣，案涉房屋最終以2493萬元的價(jià)格成交，有效保護(hù)了房屋產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人等合法權(quán)益。
二、被執(zhí)行人虛構(gòu)租賃關(guān)系妨礙拍賣以逃避債務(wù)。近年來，有的被執(zhí)行人為逃避債務(wù)、阻礙執(zhí)行，利用“買賣不破租賃”制度，與他人惡意串通，通過倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關(guān)系，約定較長的租賃期限并提前收取租金，阻礙房屋拍賣的正常進(jìn)行。如一起金融借款合同糾紛執(zhí)行案件，拍賣房產(chǎn)存在“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等異常情形。檢察機(jī)關(guān)查明，被執(zhí)行人婁某與涉案房屋承租人惡意串通，通過簽訂虛假租賃協(xié)議、偽造租金支付流水等方式，捏造租賃關(guān)系，且婁某借用案外人名義參與競拍，企圖繼續(xù)控制使用涉案房屋。檢察機(jī)關(guān)依法監(jiān)督，并向公安機(jī)關(guān)移送婁某涉嫌拒不執(zhí)行判決、裁定犯罪線索，婁某被追究刑事責(zé)任，涉案房屋被依法處置。
三、稅費(fèi)數(shù)額不明確易引發(fā)爭議。《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。”實(shí)踐中，有的法院在拍賣時事先提醒“一切稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”，有的則標(biāo)注“過戶涉及的相關(guān)稅費(fèi)，請各競買人自行向相關(guān)職能部門咨詢確認(rèn)”。有的競買人拍賣前未詳細(xì)了解涉案房屋稅費(fèi)及負(fù)擔(dān)情況，拍賣后面對超出預(yù)期的稅費(fèi)又心生悔意，導(dǎo)致引發(fā)不必要的糾紛。如某農(nóng)商支行與某建筑公司借款合同糾紛執(zhí)行案，執(zhí)行法院依法對某建筑公司名下的不動產(chǎn)予以司法拍賣，并在拍賣公告中聲明，“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，交易過程中產(chǎn)生稅費(fèi)依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，由買受人承擔(dān)。”買受人陳某以1487.6萬元價(jià)格競得，后在辦理過戶登記手續(xù)時，稅務(wù)局告知應(yīng)繳納稅費(fèi)800余萬元。陳某以交易稅費(fèi)過高為由提出異議。執(zhí)行法院審查后認(rèn)為，雖然各方當(dāng)事人均表示拍賣程序符合法律規(guī)定，但對稅費(fèi)數(shù)額存在重大誤解，依照相關(guān)規(guī)定裁定撤銷拍賣。
四、涉案房屋騰退難影響買受人使用。2019年12月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》，《意見》明確提出，拍賣財(cái)產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。2021年12月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》，重申該要求。但司法實(shí)踐中，法院依法依規(guī)騰退房屋面臨許多難題，有時競買人不得不延期收房。如一起申請交付司法拍賣房屋執(zhí)行監(jiān)督案，謝某在某網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上以421.3萬元競得涉案房屋，但居住該房屋的第三人季某宏以年齡較大、行動不便為由拒絕搬離。檢察機(jī)關(guān)建議法院對涉案房屋依法采取相應(yīng)的執(zhí)行措施，促成謝某與季某宏達(dá)成和解協(xié)議，季某宏主動搬離案涉房屋。
結(jié)合監(jiān)督辦案，檢察機(jī)關(guān)提示：參與競買司法拍賣房屋時，應(yīng)事先了解相關(guān)流程和手續(xù)，詳讀公示信息，全面知悉房屋存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，在理性預(yù)算、知悉風(fēng)險(xiǎn)、了解規(guī)則的前提下參加競買。
